東京首都圈最宜居的街區之二:23區誰領風騷? 

上一期我們根據房產檢索網站「いい部屋ネット」的調查,發表過東京首都圈最宜居的街區,今期我們又看看另一個熱門房產檢索網站「SUUMO」,發表的東京23區最宜居是哪一區的排行榜 ..........

東京首都圈最宜居的街區

日本兩大房產網站「いい部屋ネット」、及「不動產大手公司大東建託」聯合調查2019年東京首都圈「最宜居的街區」,問卷有55個調查項目,包括 ..........

投資日本辦公室

很多有興趣投資日本不動產的朋友問我,除了大廈分層公寓,還可以投資些甚麼?早前有介紹過店舖,哪麼辦公室又如何? ..........

京都投資買房與京町家

投資日本不動產,選址除了熱門的東京和大阪外,也有不少人偏好京都。 京都是著名古都,也是人氣旅遊城市。近年不少海外買家,購入京都的公寓或整幢住宅作民宿或旅館 ..........

買日本樓可以取得居留權嗎?

曾有不少顧客查詢,能否透過購買日本樓取得居留權,或移民當地。尤其是部份內地的朋友,以為美國或加拿大的房地產投資移民計畫,在日本一樣行得通,其實是兩碼子的事。 如果是入籍移民,可以斬釘截鐵的回答:行不通。 如果是居留權,或許有一定的機會。 首先要明白,在日本居留可分為永住(永久居留)和簽證居留。永住是你可以保留自己的國籍,但擁有日本人的醫療福利,卻沒有投票權。入籍(歸化)則可以拿到日本護照出入境,並享有和日本人完全一樣的福利,但需要放棄本來的國籍。 至於簽證居留,則需要定期續簽,簽證主要分別有6種,分別是(1)學生簽證(語言學校/大學/専門學校),(2)工作假期簽證,(3)工作簽證,(4)高端人材簽證(專業人材),(5)經營簽證, (6)家屬簽證(結婚)。 當中沒有一種是買樓 / 投資簽證,唯一比較接近的是第5項,就是「經營管理」。即是透過你在日本開設公司或實體店做生意,資本額500萬日圓以上,並聘請兩名或以上的日本籍員工,就可以申請經營簽證。 此外,如果你能夠以公司的名義,買入數個單位或全幢大廈來收租,每年租金收入超過500萬日圓(約30多萬港元),有足夠額度稅款支付給日本稅局,便可以間接以經營管理名義取得商務簽證。通常批核簽證,頭一至兩年是一年一簽,到第二或第三年會批三年簽證。所以你的公司的物業,每年需有穩定盈利,並正常交稅,持續五年以上,便可以申請永住權。 近年流行經營民宿,有些外國人便透過買入小幢大廈(1000萬日圓或以上的投資),以公司名義經營有合法牌照的民宿,並以此取得經營管理的居留權。 至於開實體店做生意,例如在日本加盟飲食集團開店,透過公司,由自己當代表取締伇(董事長),就可以申請簽證。 此外,去年11月日本內閣會議通過的《出入境管理及難民認定法》修正案,主要是針對放寬接納外國高度專業的人士,為日本人手短缺的行業補充勞動力。擁有這一資格的外國人,在新的制度下,滯留期限將由五年缩短為三年。至於高級人材又被認定具有高水平經營能力的,甚至滯留僅一年也可能獲批。此修正案將於今年4月1日起實行。 申請這類居留權的,除了需具備日本需要的特定技能,並需要通過日語能力測試,相當於我們的專材計劃,則和投資和買樓並無太直接的關係了。(21)

內地人買日本房如何滙款?

由於內地有外匯管制,內地人買外國房產需解決滙款日本的問題。如內地人在港已有銀行賬戶,當然方便很多,若沒有的話,需要透過以下方法境外買房了 ..........

內地人買日本房須知  

購買日本房產,除了香港人,內地人亦佔了很大的比例。究竟內地人買日本房產,跟香港人買手續上有何不同?這裡為大家解釋一下 ..........

日本樓真係送都無人要!?  

最近不少朋友把報章看到的報道傳給我,問我是不是真的?A報標題是「日本竟有免費樓任買,全國湧現千萬間空置屋」;B報標題是「日本低至 0 日元免費買樓!交稅+仲介費即上車做業主」!日本樓如此賤送賤賣,還有生意可做?我看了這些報道,當然知道這是媒體慣常使用斷章取義和譁眾取寵的手法,還是實事求事來說明狀況吧。 從「日本政策論壇」的數據顯示,日本的確是有很多空置房間,在未來10年,空置房間將接近1,000萬個。這主要是受到日本人口持續減少和老化影響。2018年日本人口大約1億2,650萬,十年後2,028年推算人口,將會下跌到1億1,263萬,所以直接影響房屋的空置率。 但日本人口減少,卻不代表如東京這些大都市的人口也會減少。 東京都2018年人口1,384萬人,2025年卻會升到1,398萬人。全國人口減少,東京人口反而增加的原因,是更多二三線城市和鄉間的人口,湧入城市尋求工作機會。而2020年奧運效應,催生很多基建和新的發展,令到年輕人更加響往大城市美好的生活。所以東京人口的增加,只會提升房屋的需求和價值,而大城市優質地段的樓價又怎可能會下跌? 正是人口流入東京,日本政府希望吸引大城市某類居民(主要是年齡較大者),回流鄉間(日本政府稱為「復鄉計劃」),而所用的方法,就是免費或以便宜的價錢,把樓房送給這些特定人士,鼓勵他們離開東京分散各地,以減少城鄉之間的差距。 所謂特定人士,必須符合一定條件: (1)日本人或持有日本永久居留權的外國人﹔(2)在當地連續居住滿15年以上﹔(3)40歲以下夫婦或50歲以下,有初中生及高中生子女的夫婦﹔(4)55歲以上的東京居民,回歸鄕間開設公司(有300萬日元現金補貼)﹔(5)55歲以上的東京居民,回鄕間工作(有100萬日元現金補貼)。 看到這裡,香港人終於明白, 所謂「邊有咁大隻蛤乸隨街跳」?這個復鄉計劃,誇張點說,有點像祖國以前的「上山下鄉」,招募知青到農村和荒野定居和開發!況且,這些免費樓只針對有日本居留權的人士,我們一般外國人根本沒有資格申請。就算你有日本居留權,這些房屋多數位於偏遠鄉間,而且大多日久失修,破舊不堪,長年沒人承租,根本沒有甚麼價值。 獲得後還得花一筆錢來裝修、換水管、買家具,花費不菲,還沒把每年要繳交的固都稅計算在內呢!所謂的免費樓,其實等如香港西貢或離島鄉下廢村的破屋,正是「俾都唔會要」。而你又怎會以新界破屋的價值,來推斷香港樓市的好壞呢? 日本人口減少是事實,但東京等大城市的人口,反而增長也是事實。投資日本樓,沒有人會叫你買鄉間的老房子(除非個人喜好)。投資在東京、大阪等大城市優質地段的樓房,勝算仍是高的。 上一篇文章(2018日本房產最新行情)有更多數據,支持東京和大阪的樓市持續向好,大家可以重看,作出分析。至於報章上那些一知半解的靠嚇文章,一笑置之好了。(18)

2018日本房產最新行情 

日本房產過去幾年風風火火,到了今年,因不同的外國樓盤湧入香港市場,競爭大了,日本樓的熱潮仿佛有點減退。開始有不少朋友問,現在個市怎樣?..........

買日本樓各種稅項,一次過搞清楚

跟朋友談起買日本樓,他們雖然很有興趣,卻似乎對日本樓的稅項,有一種很繁複的印象,很害怕會墮進稅務的陷阱 ..........

最近要聞

醫學奇才李時珍

作為一個想要考取功名的秀才,他曾三次參加鄉試,不過運氣不太好,總是考不上,於是一氣之下,便幹起了父親的老本行。他的落榜實在是一件值得普天同慶的事,因為他的名字叫李時珍......

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