【本報訊】近期，以高槓桿為發展模式的開發商受到新冠疫情衝擊，內地爛尾樓風波引發社會關注，被視為風波起因的商品房預售制度被推上風口浪尖。但香港亦有異曲同工的售房制度，為何爛尾樓極為少見？
其實內地商品房預售的方式可以說是起源於香港的“樓花”制度
所謂“樓花”的制度創立於1953年，以興建前先交訂金、分期付款的方式售房，這正是香港知名商業大亨霍英東獨創的方法。當時他在香港油麻地公眾四方街新樓建時，積極推出“樓花”方式，打破了香港賣現樓的傳統方式。
這種方式極大縮短了資金回籠周期，也讓市民更易“上樓”；但由於開發商缺乏足夠資金、出現產權糾紛、工程品質不合格等潛在風險，也增加了爛尾的可能。
香港也曾出現爛尾樓
早在上世紀，“樓花”的方式興起不久後，香港就出現爛尾項目。1960年，位於香港大角咀的富貴大廈因為建築費用超支停工，成為香港首宗“爛尾樓”。最後因業主超額支付費用，補了窟窿，才將問題解決。
被電影變形金剛取景的“怪獸大樓”，也曾因原發展商失蹤因而變成爛尾樓，其後由五間地產公司合作接力才成功興建。五座唐樓密集的聚在一起，逼迫感十足，呈現香港石屎森林的別樣風景，成為網紅打卡地。
香港地產中介公司利嘉閣地產研究部主管陳海潮告訴香港新聞網記者，歷史上香港絕少有出現爛尾樓的情況，而至少近20年來都從未發生過類似事件，未來亦不見得有此方面的風險。正所謂，成也槓桿，敗也槓桿。香港普遍發展商的負債比率相對內地發展商來說，處於十分低的水平，香港發展商的財務狀況相對十分穩健。
為何內地出現爛尾樓？
香港中文大學經濟學副教授莊太量接受香港新聞網記者採訪表示，內地的模式是發展商用錢買地，再將地按揭，再拿出錢來買地，如此循環，“一元錢的東西，做出100元的生意，槓桿做得很大，一旦經濟不好就會崩塌”。
莊太量說，而香港發展商是靠賣“樓花”的錢起樓，特區政府監管也更嚴格，發展商不會用“樓花”的錢做投資，槓桿不會很大。
為何香港少有爛尾樓？香港浸會大學財務及決策系副教授麥萃才對記者說，1997年亞洲金融風暴時，香港很多發展商也經歷資金流動性問題，資產槓桿比例很高，就像現時內地發展商；但風暴後，大部分已上市的發展商的槓桿比例降低，即使經濟波動，他們也有足夠流動性應對。
麥萃才說，當時香港的發展商也逐步意識到如果只靠賣物業賺錢會有周期，因此，在發展物業時，他們會發展商場和寫字樓，將一部分寫字樓留給自己所有，用於收租，可以保持資金流動性，避免出現財困問題。
香港有哪些制度保障？
從制度上來看，團結香港基金土地及房屋研究主管葉文祺對記者表示，香港少有爛尾樓主要因為有兩重制度保障，包括預售樓花同意書制度，以及一手住宅銷售條例。
在預售樓花同意書制度下，發展商要成功申請預售的話，必須證明兩點：第一確保地價已全數支付，第二證明發展商有能力支付建築費。
除了樓花同意書外，為了防止發展商“擠牙膏”式售樓，2018年，特區政府還修改了預售樓花同意方案，要求發展商不論透過何種方式銷售樓花，每次推售的住宅伙數，均不能少於預售樓花同意書所涵蓋的住宅單位總數的20%。
此外，當樓花售出後，買家的訂金會存放在發展商律師樓的信託戶口內。發展商完成一定的建築工序、經過建築師驗證、並付款給建築商後，才可向律師樓申請從信託戶口提取資金。葉文祺說，這也確保買家的訂金是用來支付建築費，而不會被挪用作其他用途。
葉文祺認為，經過多年的實踐，香港已發展出一套成熟的制度。對於發展商而言，整個住宅物業建築流程受律師樓、建築師、金融機構等多方監管，且權責清晰。對於買家而言，他們的權益也受到法律的保障。總的來説，香港出現爛尾樓的機會已被大大減少，買家的風險也相應地大幅降低。
內地如何度過爛尾樓風波？
麥萃才直言，內地的問題是結構性問題，短期解決較為困難，而且有不同持份者，都需要考慮。現在最為重要的是要保證交樓，而交樓的關鍵在於有足夠的資金。
麥萃才提出多項建議，包括讓市民有信心出來買樓，賣出更多預售物業，讓發展商資金回籠，扭轉私人市場；發展商可以減價，願意減價，讓套現更方便；打包賣給實力較強的第三方發展商，令物業可以完成建築。
亞洲地產創辦人蔡志忠相信內地房地產仍然屬於可控範圍，國家自有政策穩住市場。他說，民營房地產公司固然在掙扎求存，但市場上還有不少國企和央企地產龍頭，這些資金充裕的內房企業正在重塑市場秩序，出手收購資產。而香港樓市看起來較為穩健，沒有爛尾樓情況出現，房屋仍然處於供不應求階段，應該還有很長的發展空間。【編輯:婕娉】
承印人：環球電視有限公司
地址: 香港上環幹諾道西20號中英大廈14樓1401室
