跟朋友談起買日本樓，他們雖然很有興趣，卻似乎對日本樓的稅項，有一種很繁複的印象，很害怕會墮進稅務的陷阱，在這裡為大家詳細說明一下：
(一)在日本買了物業，一次性繳付的稅款只有兩項：
房產取得稅3% (按評估值)、登錄免許稅 2% (按評估值)。評估值是日本政府對物業的估值，通常低於交易價格。
實際例子：有客人今年年初購入台東區中古小房(約173平方呎)，成交價1,050萬日元(約73萬5千港元)，今年10月收到房產取得稅繳稅通知，需繳稅74,500日元(約5,215港元)。另成交時所交的登錄免許稅56,000日元，司法書士(約等如律師)，費用約200,000日元，總支出330,500日元(約23,135港元)，約是成交價3%。
(二)每年要繳交的稅項：
固定資產稅(每年) 評估值 1.4%、都市計劃稅(每年) 評估值 0.3%。這兩項稅款如香港的差餉，兩個稅項一起徵收，簡稱固都稅。固都稅一年分四季徵收，業主為免麻煩，可以一次過全年的稅。
實際例子：有客人去年購入新宿區中古小房(約186平方呎)，成交價1,400萬日元(約98萬港元)，今年交的固都稅，是28,400日元(約1,988港元)，不足成交價的1%。
以上兩個例子，都是一些不足100萬港元成交價的投資，所繳的稅金比想像少。當買的物業價值越高，尤其是新樓，稅金會按比例增高，還仍算是一個合理水平。
(三)租金收入稅：
買了物業放租有租金收入，需要報稅。稅率如下：年收1,950,000日元以下：稅率5%。年收1,950,000 – 3,300,000日元：稅率10%。年收3,300,000 – 6,950,000日元：稅率20%。年收6,950,000至9,000,000日元：稅率23%。年收9,000,000至18,000,000日元：稅率33%。年收18,000,000以上：稅率40%。
上述的兩個小單位，每年租金收入不夠1,950,000日元，稅率都只是5%。以台東區的單位為例，月租65,000日元，年收78萬日元，需繳納的稅金為3.9萬日元，約合2,700港元；約是半個月租金的收入。
(四)資產增值稅：
業主想放售物業，如成交價高於買入價，需繳交資產增值稅。但所得利潤可以扣除購入時的支出，如交易時的交通費、酒店、仲介費、司法書士費用、房產取得稅、甚至每月管理費也可以當作支出，當然需要提供單據證明。要是蝕讓就不必報稅。
物業持有5年內： (利潤 – 支出) x 30%；物業持有多於5年： (利潤 – 支出) x 15%
舉例：如上述台東區的單位，購入是1,050萬日元，業主以1,400萬日元售出，賬面獲利350萬日元，扣除成本開支，(1)房產取得稅+登錄免許稅+司法書士費用=約330,500日元，(2)仲介費(成交價3%+ 6萬日元=約375,000日元)(3)機票酒店費用約10萬日元，(4)管理費(3年=約36萬日元，6年約72萬日元)。
如買入第3年售出：350萬日元扣除成本 (1) 330,500日元+(2)375,000日元+(3)100,000日元+(4)360,000日元 = 2,334,500日元(淨利潤)
因物業持有少於5年，徵收30%資產增值稅，要交的稅款是2,334,500 x 0.3 = 700,350日元(約合港幣49,024)。
如買入第6年售出：持有逾5年，只徵收15%資產增值稅，需要交的稅款是2,334,500 x 0.15 = 350,175日元(約24,512港元)。
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