跟朋友談起買日本樓,他們雖然很有興趣,卻似乎對日本樓的稅項,有一種很繁複的印象,很害怕會墮進稅務的陷阱,在這裡為大家詳細說明一下:
(一)在日本買了物業,一次性繳付的稅款只有兩項:
房產取得稅3% (按評估值)、登錄免許稅 2% (按評估值)。評估值是日本政府對物業的估值,通常低於交易價格。
實際例子:有客人今年年初購入台東區中古小房(約173平方呎),成交價1,050萬日元(約73萬5千港元),今年10月收到房產取得稅繳稅通知,需繳稅74,500日元(約5,215港元)。另成交時所交的登錄免許稅56,000日元,司法書士(約等如律師),費用約200,000日元,總支出330,500日元(約23,135港元),約是成交價3%。
(二)每年要繳交的稅項:
固定資產稅(每年) 評估值 1.4%、都市計劃稅(每年) 評估值 0.3%。這兩項稅款如香港的差餉,兩個稅項一起徵收,簡稱固都稅。固都稅一年分四季徵收,業主為免麻煩,可以一次過全年的稅。
實際例子:有客人去年購入新宿區中古小房(約186平方呎),成交價1,400萬日元(約98萬港元),今年交的固都稅,是28,400日元(約1,988港元),不足成交價的1%。
以上兩個例子,都是一些不足100萬港元成交價的投資,所繳的稅金比想像少。當買的物業價值越高,尤其是新樓,稅金會按比例增高,還仍算是一個合理水平。
(三)租金收入稅:
買了物業放租有租金收入,需要報稅。稅率如下:年收1,950,000日元以下:稅率5%。年收1,950,000 – 3,300,000日元:稅率10%。年收3,300,000 – 6,950,000日元:稅率20%。年收6,950,000至9,000,000日元:稅率23%。年收9,000,000至18,000,000日元:稅率33%。年收18,000,000以上:稅率40%。
上述的兩個小單位,每年租金收入不夠1,950,000日元,稅率都只是5%。以台東區的單位為例,月租65,000日元,年收78萬日元,需繳納的稅金為3.9萬日元,約合2,700港元;約是半個月租金的收入。
(四)資產增值稅:
業主想放售物業,如成交價高於買入價,需繳交資產增值稅。但所得利潤可以扣除購入時的支出,如交易時的交通費、酒店、仲介費、司法書士費用、房產取得稅、甚至每月管理費也可以當作支出,當然需要提供單據證明。要是蝕讓就不必報稅。
物業持有5年內: (利潤 – 支出) x 30%;物業持有多於5年: (利潤 – 支出) x 15%
舉例:如上述台東區的單位,購入是1,050萬日元,業主以1,400萬日元售出,賬面獲利350萬日元,扣除成本開支,(1)房產取得稅+登錄免許稅+司法書士費用=約330,500日元,(2)仲介費(成交價3%+ 6萬日元=約375,000日元)(3)機票酒店費用約10萬日元,(4)管理費(3年=約36萬日元,6年約72萬日元)。
如買入第3年售出:350萬日元扣除成本 (1) 330,500日元+(2)375,000日元+(3)100,000日元+(4)360,000日元 = 2,334,500日元(淨利潤)
因物業持有少於5年,徵收30%資產增值稅,要交的稅款是2,334,500 x 0.3 = 700,350日元(約合港幣49,024)。
如買入第6年售出:持有逾5年,只徵收15%資產增值稅,需要交的稅款是2,334,500 x 0.15 = 350,175日元(約24,512港元)。
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